Российские банки не выдают целевые ссуды на покупку жилья в ближнем зарубежье. Но можно оформить «обходной» заем или обратиться к кредиторам по месту расположения жилплощади.
Гражданам России, желающим приобрести недвижимость в ближнем зарубежье, вряд ли удастся найти банк на территории своей страны, который согласится выдать ссуду под залог «иностранного» жилья. «Не слышал ни о подобных массовых программах, ни о единичных сделках», – говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Думаю, это связано с тем, что у российских кредитных организаций не хватает знаний в области ипотечного законодательства стран ближнего зарубежья, а также нет опыта взысканий предмета залога в случае не возврата», – добавляет председатель совета директоров Московский коммерческий банка Андрей Савельев.
Однако выход все же есть. Чтобы обзавестись недвижимостью в соседней стране, можно воспользоваться альтернативной схемой: под залог московской квартиры или дома в Подмосковье заемщик получает не целевой кредит и уже на эти деньги покупает жилье в другом государстве. «В нашем банке долларовый кредит на любые цели под залог недвижимости на 15 лет можно взять под 12%. Ставка окажется выше на один процентный пункт, чем по ипотечным схемам», – говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош. Разница в один пункт для ипотечных сделок, безусловно, ощутима. Скажем, при ипотечной программе в РИБе на сумму $750 тыс. с первоначальным взносом в 10% и сроком 15 лет заемщик в финале выплатит около $1,53 млн. Не целевой кредит на ту же сумму, взятый под 12%, в итоге выльется в $1,62 млн. То есть клиент переплатит лишние $90 тыс. «Но при этом мы не требуем никаких подтверждающих документов о целевом использовании ссуды», – уточняет Алексей Дорош. $750 тыс. в данном случае – максимальная сумма не целевого кредита, причем она должна составлять не более 70% от стоимости жилья. Вместе с тем этих денег хватит, чтобы, например, приобрести пять двухкомнатных квартир в центре Ялты ($128 тыс. за каждую).
В некоторых случаях, используя более сложную схему, заемщик может убить двух зайцев: не только приобрести квартиру за рубежом в кредит, но и сэкономить на процентах. «Например, в Прибалтике оформить ипотеку иностранцу будет невозможно, если на момент обращения за ссудой он не владеет там недвижимостью, – рассказывает Игорь Жигунов. – Под залог московской квартиры наши сограждане берут не целевой кредит в российском банке. На эти средства они приобретают жилье в Прибалтике, а затем под залог зарубежной недвижимости оформляют ипотечную ссуду в местной кредитной организации под низкую ставку – 4–6% годовых и погашают дорогой российский заем».
Ищите местных поручителей. Нет универсальных рекомендаций, в какой банк – российский или иностранный – лучше обращаться потребителю, желающему купить квартиру в ближнем зарубежье. Слишком много факторов здесь нужно учитывать. Один из самых главных, уверяет Алексей Дорош, – гражданство заемщика: «Если у вас двойное гражданство, выгоднее получить заем по месту нахождения объекта недвижимости. А когда ссуду берет не резидент, лучше брать кредит в России». Так проще подтвердить доход, пройти проверку на платежеспособность и получить приемлемую ставку по кредиту.
Россиян, которые пытаются оформить ипотеку на территории той страны, где приобретают квадратные метры, ждут сложности уже на этапе рассмотрения заявки: «Не все банки работают с не резидентами. Но если кредитная организация принимает решение в пользу такого заемщика, она обычно требует поручительство гражданина, зарегистрированного и проживающего на территории Украины», – говорит начальник отдела розничных кредитных продуктов Укргазбанка Дмитрий Замотаев. «Для банка наличие поручителя станет определяющим фактором в вопросе принятия положительного решения о выдаче ссуды», – соглашается заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев.
Одной из самых либеральных «соседских» стран в этом отношении считается Украина. По словам Дмитрия Замотаева, иногда иностранным клиентам даже разрешают предоставить в качестве залога российскую недвижимость.
«Для себя я определил три группы заемщиков-иностранцев, которые берут ипотеку в нашей стране. Первая группа – это те, кто имеет на Украине родственников, вторая – люди, приобретающие квартиры в курортных городах, третьи – ведут бизнес на территории нашей страны и приобретают жилье с целью избавить себя от расходов на гостиницу», – говорит Владислав Королев. Проще всего получить ссуду в украинском банке представителям первой и третьей группы. «У одних здесь корни (и, соответственно, поручители), другие прозрачны для банков, поскольку их бизнес легко проверить. Самая сложная – вторая группа», – добавляет эксперт.
Казахстанские банкиры более осторожны. «Наши банки выдают ипотечные кредиты гражданам ближних государств только при условии, что у тех есть вид на жительство, – говорит проектный менеджер департамента продуктовых менеджеров Темiрбанка Татьяна Кенжибаева. – Получить кредит в Казахстане без него невозможно».
Белорусские банки еще более категоричны. «Согласно стандартным требованиям, заемщик нашего банка – ипотечный ли он берет кредит или какой-либо другой – обязательно должен являться гражданином Белоруссии», – рассказывает директор департамента по работе с частными клиентами Приорбанка Дмитрий Фролов. По его словам, кредитная организация крайне осторожно относится даже к резидентам страны, работающим за рубежом. «Мы очень тщательно проверяем их источники доходов и платежеспособность», – говорит банкир.
Некогда Приорбанк (входит в группу Raiffeisenbank) работал с не резидентами, но после случая с россиянином, который взял кредит, отказался платить и вернулся на родину, – прекратил эту практику. «Мы вынуждены были искать заемщика, ездить по российским судам», – вспоминает Дмитрий Фролов. Он отмечает, что некоторые белорусские банки работают с гражданами других стран, имеющими вид на жительство, но эта практика не носит массовый характер и является, скорее, исключением.
Местные порядки. Лояльные украинские банкиры уверяют, что ставки кредитования для не резидентов не будут отличаться от тех, что предлагаются гражданам страны. Если взять top-10 крупнейших украинских банков, то долларовую ипотечную ссуду на покупку жилья на «вторичке» предоставят под 12–13,5% годовых (в России ипотеку в долларах можно оформить под 9–10%).
Первоначальный взнос, скорее всего, российскому заемщику придется внести солидный – не менее 30% от стоимости жилья. Отметим: многие финансовые учреждения Украины для резидентов уже не требуют выплаты аванса, а если первоначальный взнос необходим, он составляет 10–20%.
До заключения договора заемщик должен будет получить в налоговой инспекции идентификационный код (аналог российского ИНН), без которого заключение договора и нотариальное заверение документов невозможны. По словам украинских кредиторов, процедура эта несложная и не требует существенных финансовых затрат. Страховка так же должна быть оформлена в стране, где потребитель получает ссуду. Схема аналогична российской: страховщик – дружественная для кредитора компания. «В нашем банке по ипотечным кредитам требуется застраховать только имущество, что обойдется примерно в 0,3% от его стоимости, а максимальный набор договоров может включать в себя так же страхование жизни, потерю трудоспособности и титула», – рассказывает Владислав Королев. «В Казахстане для не резидента условия по ипотечному займу окажутся более жесткими, – признается Татьяна Кенжибаева. – Скажем, период кредитования не будет превышать срок вида на жительство». В среднем, по ее словам, ставки по кредиту в Казахстане составляют около 14% как для тенге, так и для долларов. «Даже учитывая, что в России придется брать не целевой кредит под залог имеющегося жилья, условия здесь будут более выгодны, – уверяет Алексей Дорош. – При этом заемщику не придется по настоянию банка переводить документы о доходах на местный язык». В России, отмечает банкир, при получении кредита можно обойтись и без справки о доходах, в иностранных банках «этот номер не пройдет».
СРАВНЕНИЕ: Холодный расчет
Допустим, вы собираетесь купить квартиру за $175 тыс. в Ялте общей площадью 120 кв. метров в пяти минутах ходьбы от моря.
Кредит на Украине можно взять под 12,5% годовых (условия Укрсоцбанка), оплатив предварительный взнос в размере 30% от стоимости (требование к не резидентам). В этом случае сумма займа составит $122,5 тыс. Если оформить ссуду на 15 лет, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме будет равняться $1525 тыс. Через 15 лет заемщик выплатит $275 тыс. Однако нужно еще учесть расходы на страховку (0,3% в год от остатка задолженности) – $5,6 тыс., услуги нотариуса – примерно $200, выплаты в пользу государства (2% от стоимости жилья) – $3,5 тыс., разовая комиссия банка (1% от суммы займа) – $1,8 тыс. То есть дополнительно заемщик выплатит $11 тыс. Общая переплата по кредиту – $163,5 тыс.
Если взять не целевую ссуду такого же размера в российской кредитной организации под 12% годовых (условия Русского ипотечного банка), то ежемесячно банку нужно будет отдавать $1480. В итоге за 15 лет клиент выплатит $266 тыс. Страховка в данном случае обойдется гораздо дороже, чем на Украине – 1,5% ежегодно от остатка по кредиту, то есть в общей сложности $18,3 тыс. Услуги нотариуса будут стоить $840, оценка залога – около $150, $1,2 тыс. – едино разовая комиссия за выдачу кредита (1% от размера ссуды). $600 придется отдать за обналичивание средств (0,5% от суммы кредита). Дополнительные расходы – $21 тыс., то есть в два раза больше, чем в «украинском» случае. Но общая переплата почти такая же – $164,5 тыс. Если исходить из приведенных примеров, для потребителя в финансовом смысле по большому счету нет разницы, где оформлять ссуду. В таком случае, безусловно, имеет смысл обратиться в российскую кредитную организацию, где процесс оформления займа наверняка пройдет менее «болезненно» и более оперативно.
