Кредит у соседей Российские банки не выдают целевые ссуды
на покупку жилья в ближнем зарубежье. Но можно оформить «обходной» заем
или обратиться к кредиторам по месту расположения жилплощади.
Гражданам
России, желающим приобрести недвижимость в ближнем зарубежье, вряд ли
удастся найти банк на территории своей страны, который согласится выдать
ссуду под залог «иностранного» жилья. «Не слышал ни о подобных массовых
программах, ни о единичных сделках», – говорит заместитель председателя
правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Думаю, это
связано с тем, что у российских кредитных организаций не хватает знаний в
области ипотечного законодательства стран ближнего зарубежья, а также
нет опыта взысканий предмета залога в случае не возврата», – добавляет
председатель совета директоров Московский коммерческий банка Андрей
Савельев. Однако выход все же есть. Чтобы обзавестись недвижимостью в
соседней стране, можно воспользоваться альтернативной схемой: под залог
московской квартиры или дома в Подмосковье заемщик получает не целевой
кредит и уже на эти деньги покупает жилье в другом государстве. «В нашем
банке долларовый кредит на любые цели под залог недвижимости на 15 лет
можно взять под 12%. Ставка окажется выше на один процентный пункт, чем
по ипотечным схемам», – говорит директор департамента продаж и развития
Русского ипотечного банка (РИБ) Алексей Дорош. Разница в один пункт для
ипотечных сделок, безусловно, ощутима. Скажем, при ипотечной программе в
РИБе на сумму $750 тыс. с первоначальным взносом в 10% и сроком 15 лет
заемщик в финале выплатит около $1,53 млн. Не целевой кредит на ту же
сумму, взятый под 12%, в итоге выльется в $1,62 млн. То есть клиент
переплатит лишние $90 тыс. «Но при этом мы не требуем никаких
подтверждающих документов о целевом использовании ссуды», – уточняет
Алексей Дорош. $750 тыс. в данном случае – максимальная сумма не
целевого кредита, причем она должна составлять не более 70% от стоимости
жилья. Вместе с тем этих денег хватит, чтобы, например, приобрести пять
двухкомнатных квартир в центре Ялты ($128 тыс. за каждую).
В
некоторых случаях, используя более сложную схему, заемщик может убить
двух зайцев: не только приобрести квартиру за рубежом в кредит, но и
сэкономить на процентах. «Например, в Прибалтике оформить ипотеку
иностранцу будет невозможно, если на момент обращения за ссудой он не
владеет там недвижимостью, – рассказывает Игорь Жигунов. – Под залог
московской квартиры наши сограждане берут не целевой кредит в российском
банке. На эти средства они приобретают жилье в Прибалтике, а затем под
залог зарубежной недвижимости оформляют ипотечную ссуду в местной
кредитной организации под низкую ставку – 4–6% годовых и погашают
дорогой российский заем». Ищите местных поручителей.
Нет универсальных рекомендаций, в какой банк – российский или
иностранный – лучше обращаться потребителю, желающему купить квартиру в
ближнем зарубежье. Слишком много факторов здесь нужно учитывать. Один из
самых главных, уверяет Алексей Дорош, – гражданство заемщика: «Если у
вас двойное гражданство, выгоднее получить заем по месту нахождения
объекта недвижимости. А когда ссуду берет не резидент, лучше брать
кредит в России». Так проще подтвердить доход, пройти проверку на
платежеспособность и получить приемлемую ставку по кредиту. Россиян,
которые пытаются оформить ипотеку на территории той страны, где
приобретают квадратные метры, ждут сложности уже на этапе рассмотрения
заявки: «Не все банки работают с не резидентами. Но если кредитная
организация принимает решение в пользу такого заемщика, она обычно
требует поручительство гражданина, зарегистрированного и проживающего на
территории Украины», – говорит начальник отдела розничных кредитных
продуктов Укргазбанка Дмитрий Замотаев. «Для банка наличие поручителя
станет определяющим фактором в вопросе принятия положительного решения о
выдаче ссуды», – соглашается заместитель начальника отдела ипотечного
кредитования Укрсоцбанка Владислав Королев.
Ссуда
с видом на жительство. В целом, отмечают собеседники , зарубежные
банки не слишком охотно кредитуют граждан других стран. Хотя
теоретически, если заемщик соответствует необходимым критериям, а
источники его дохода прозрачны, рассчитывать на заем все-таки можно.
«Обычно в банках достаточно жесткие требования к иностранным заемщикам,
кредитные организации стараются кредитовать только резидентов. Ставки
могут быть ниже, чем в России, но получить ссуду зачастую
проблематично», – комментирует Алексей Дорош.
Одной из самых
либеральных «соседских» стран в этом отношении считается Украина. По
словам Дмитрия Замотаева, иногда иностранным клиентам даже разрешают
предоставить в качестве залога российскую недвижимость.
«Для
себя я определил три группы заемщиков-иностранцев, которые берут ипотеку
в нашей стране. Первая группа – это те, кто имеет на Украине
родственников, вторая – люди, приобретающие квартиры в курортных
городах, третьи – ведут бизнес на территории нашей страны и приобретают
жилье с целью избавить себя от расходов на гостиницу», – говорит
Владислав Королев. Проще всего получить ссуду в украинском банке
представителям первой и третьей группы. «У одних здесь корни (и,
соответственно, поручители), другие прозрачны для банков, поскольку их
бизнес легко проверить. Самая сложная – вторая группа», – добавляет
эксперт.
Казахстанские банкиры более осторожны. «Наши банки
выдают ипотечные кредиты гражданам ближних государств только при
условии, что у тех есть вид на жительство, – говорит проектный менеджер
департамента продуктовых менеджеров Темiрбанка Татьяна Кенжибаева. –
Получить кредит в Казахстане без него невозможно».
Белорусские банки еще более категоричны.
«Согласно стандартным требованиям, заемщик нашего банка – ипотечный ли
он берет кредит или какой-либо другой – обязательно должен являться
гражданином Белоруссии», – рассказывает директор департамента по работе с
частными клиентами Приорбанка Дмитрий Фролов. По его словам, кредитная
организация крайне осторожно относится даже к резидентам страны,
работающим за рубежом. «Мы очень тщательно проверяем их источники
доходов и платежеспособность», – говорит банкир.
Некогда
Приорбанк (входит в группу Raiffeisenbank) работал с не резидентами, но
после случая с россиянином, который взял кредит, отказался платить и
вернулся на родину, – прекратил эту практику. «Мы вынуждены были искать
заемщика, ездить по российским судам», – вспоминает Дмитрий Фролов. Он
отмечает, что некоторые белорусские банки работают с гражданами других
стран, имеющими вид на жительство, но эта практика не носит массовый
характер и является, скорее, исключением.
Местные порядки.
Лояльные украинские банкиры уверяют, что ставки кредитования для не
резидентов не будут отличаться от тех, что предлагаются гражданам
страны. Если взять top-10 крупнейших украинских банков, то долларовую
ипотечную ссуду на покупку жилья на «вторичке» предоставят под 12–13,5%
годовых (в России ипотеку в долларах можно оформить под 9–10%).
Первоначальный
взнос, скорее всего, российскому заемщику придется внести солидный – не
менее 30% от стоимости жилья. Отметим: многие финансовые учреждения
Украины для резидентов уже не требуют выплаты аванса, а если
первоначальный взнос необходим, он составляет 10–20%.
До
заключения договора заемщик должен будет получить в налоговой инспекции
идентификационный код (аналог российского ИНН), без которого заключение
договора и нотариальное заверение документов невозможны. По словам
украинских кредиторов, процедура эта несложная и не требует существенных
финансовых затрат. Страховка так же должна быть оформлена в стране, где
потребитель получает ссуду. Схема аналогична российской: страховщик –
дружественная для кредитора компания. «В нашем банке по ипотечным
кредитам требуется застраховать только имущество, что обойдется примерно
в 0,3% от его стоимости, а максимальный набор договоров может включать в
себя так же страхование жизни, потерю трудоспособности и титула», –
рассказывает Владислав Королев. «В Казахстане для не резидента условия
по ипотечному займу окажутся более жесткими, – признается Татьяна
Кенжибаева. – Скажем, период кредитования не будет превышать срок вида
на жительство». В среднем, по ее словам, ставки по кредиту в Казахстане
составляют около 14% как для тенге, так и для долларов. «Даже учитывая,
что в России придется брать не целевой кредит под залог имеющегося
жилья, условия здесь будут более выгодны, – уверяет Алексей Дорош. – При
этом заемщику не придется по настоянию банка переводить документы о
доходах на местный язык». В России, отмечает банкир, при получении
кредита можно обойтись и без справки о доходах, в иностранных банках
«этот номер не пройдет».
СРАВНЕНИЕ: Холодный расчет Допустим, вы собираетесь купить квартиру за $175 тыс. в Ялте общей площадью 120 кв. метров в пяти минутах ходьбы от моря.
Кредит
на Украине можно взять под 12,5% годовых (условия Укрсоцбанка), оплатив
предварительный взнос в размере 30% от стоимости (требование к не
резидентам). В этом случае сумма займа составит $122,5 тыс. Если
оформить ссуду на 15 лет, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме будет
равняться $1525 тыс. Через 15 лет заемщик выплатит $275 тыс. Однако
нужно еще учесть расходы на страховку (0,3% в год от остатка
задолженности) – $5,6 тыс., услуги нотариуса – примерно $200, выплаты в
пользу государства (2% от стоимости жилья) – $3,5 тыс., разовая комиссия
банка (1% от суммы займа) – $1,8 тыс. То есть дополнительно заемщик
выплатит $11 тыс. Общая переплата по кредиту – $163,5 тыс.
Если
взять не целевую ссуду такого же размера в российской кредитной
организации под 12% годовых (условия Русского ипотечного банка), то
ежемесячно банку нужно будет отдавать $1480. В итоге за 15 лет клиент
выплатит $266 тыс. Страховка в данном случае обойдется гораздо дороже,
чем на Украине – 1,5% ежегодно от остатка по кредиту, то есть в общей
сложности $18,3 тыс. Услуги нотариуса будут стоить $840, оценка залога –
около $150, $1,2 тыс. – едино разовая комиссия за выдачу кредита (1% от
размера ссуды). $600 придется отдать за обналичивание средств (0,5% от
суммы кредита). Дополнительные расходы – $21 тыс., то есть в два раза
больше, чем в «украинском» случае. Но общая переплата почти такая же –
$164,5 тыс. Если исходить из приведенных примеров, для потребителя в
финансовом смысле по большому счету нет разницы, где оформлять ссуду. В
таком случае, безусловно, имеет смысл обратиться в российскую кредитную
организацию, где процесс оформления займа наверняка пройдет менее
«болезненно» и более оперативно.